임대차 계약 갱신 청구권 계약갱신 요구 가능 기간과 거절 사유 확인
전세나 월세 계약 만료가 가까워지면 계속 거주할 수 있는지, 집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는지 궁금해집니다. 특히 계약갱신요구권을 언제 행사해야 하는지 모르고 시기를 놓치면 법에서 정한 권리를 제대로 활용하지 못할 수 있습니다.
임대차 계약 갱신을 준비할 때는 계약 만료일을 기준으로 갱신요구 가능 기간을 먼저 확인해야 합니다. 현행 주택임대차보호법에서는 임차인이 일정 기간 내 계약갱신을 요구하면 임대인이 법에서 정한 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다.
아래에서는 계약갱신요구권 행사기간과 횟수, 갱신 후 계약기간, 임대인이 거절할 수 있는 사유와 실거주 거절 시 주의사항까지 순서대로 정리합니다.
| 구분 | 확인 내용 |
|---|---|
| 갱신요구 가능기간 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 행사 횟수 | 계약갱신요구권 1회 행사 가능 |
| 갱신기간 | 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년 |
| 임대료 증액 | 법정 증액 한도와 증액 제한기간 확인 |
| 주요 거절 사유 | 차임 연체·무단전대·실거주·재건축 등 |
1. 계약갱신요구권 행사 가능 기간
임대차 계약 갱신에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약 만료일입니다. 주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 합니다.
예를 들어 계약 종료일이 2026년 12월 31일이라면 계약서를 기준으로 법정 기간을 계산해 그 안에서 갱신 의사를 전달해야 합니다. 기간이 지나서 갱신을 요구하면 법에서 정한 계약갱신요구권 행사로 인정받기 어려울 수 있으므로 날짜를 미리 확인하는 것이 중요합니다.
- 계약서에 적힌 정확한 종료일을 확인합니다.
- 종료일 6개월 전부터 갱신요구를 준비합니다.
- 종료일 2개월 전까지 갱신 의사를 전달합니다.
- 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방법을 활용합니다.
2. 계약갱신요구권은 몇 번 사용할 수 있나
임차인은 법에서 정한 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
따라서 일반적인 2년 주택임대차계약에서 갱신요구권을 적법하게 행사하면 추가로 2년 동안 계약관계를 유지할 수 있는 구조입니다. 다만 과거 계약의 갱신 경위와 실제 갱신요구권 행사 여부에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 기존 문자나 계약서를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
갱신된 임대차는 기본적으로 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보지만 보증금과 월세는 주택임대차보호법에서 정한 범위 안에서 조정될 수 있습니다.
3. 갱신 후 보증금과 월세는 어떻게 되나
임대차 계약 갱신을 한다고 해서 임대인이 원하는 만큼 보증금이나 월세를 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법에서는 차임이나 보증금의 증액청구에 일정한 제한을 두고 있습니다.
현재 법률상 증액청구는 원칙적으로 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 임대차계약 또는 종전 증액 이후 일정 기간 내에는 다시 증액청구를 할 수 없도록 제한하고 있습니다.
- 갱신 후 기본적인 계약조건을 확인합니다.
- 보증금이나 월세 변경 금액을 확인합니다.
- 법정 증액 한도를 초과하는지 확인합니다.
- 증액이 있었다면 이전 증액 시기도 확인합니다.
실제 갱신계약서를 새로 작성한다면 변경된 보증금과 월세, 새로운 계약기간을 명확하게 기재하고 임대인과 임차인이 각각 계약서를 보관하는 것이 좋습니다.
4. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유
계약갱신요구권이 있다고 해서 모든 경우에 갱신이 보장되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조의3에서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 별도로 규정하고 있습니다.
- 차임 연체: 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
- 부정한 임차: 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 상당한 보상: 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 무단 전대: 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 다른 사람에게 전대한 경우
- 주택 파손: 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 주택 멸실: 주택의 전부 또는 일부가 없어져 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
- 철거·재건축: 법에서 정한 사유로 철거나 재건축을 위해 점유 회복이 필요한 경우
- 실제 거주: 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 중대한 사유: 임차인의 현저한 의무위반 등 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
5. 집주인 실거주를 이유로 거절한다면
임대차 계약 갱신에서 분쟁이 자주 발생하는 부분이 임대인의 실거주입니다. 현행법은 임대인뿐 아니라 임대인의 직계존속 또는 직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에도 갱신을 거절할 수 있도록 하고 있습니다.
다만 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 실제로는 거주하지 않고 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대한 경우에는 임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 규정이 있습니다.
따라서 임차인은 실거주를 이유로 갱신거절 통보를 받았다면 문자나 내용증명 등 관련 자료를 보관해 두는 것이 좋습니다. 실거주 여부를 둘러싸고 실제 분쟁이 발생한 경우에는 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
6. 계약갱신 요구 방법과 증거 남기기
계약갱신을 요구할 때는 임대인에게 의사가 실제로 전달됐다는 사실을 확인할 수 있도록 기록을 남기는 것이 좋습니다. 전화로만 이야기하면 추후 갱신요구 여부와 날짜를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.
- 계약한 주택 주소를 명확하게 표시합니다.
- 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 전달합니다.
- 문자나 모바일 메신저 내용을 보관합니다.
- 분쟁 가능성이 있다면 내용증명을 활용합니다.
- 임대인의 답변도 함께 저장합니다.
대법원 판례에서도 계약갱신요구의 효력 발생과 관련해 임대인에게 갱신요구 의사가 도달한 시점이 중요하게 다뤄지고 있으므로 언제 갱신을 요구했는지 객관적으로 확인할 자료를 남기는 것이 좋습니다.
7. FAQ
주택임대차보호법상 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사할 수 있습니다. 계약서의 정확한 종료일을 기준으로 기간을 계산해야 합니다.
법에서 정한 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 법에서 정한 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
주택임대차보호법에는 보증금과 차임의 증액한도가 있으며 원칙적으로 약정 금액의 5%를 초과해 증액청구할 수 없습니다. 구체적인 계약조건과 이전 증액 시점도 함께 확인해야 합니다.
갱신 의사가 임대인에게 전달됐다는 사실과 날짜를 확인할 수 있도록 기록이 남는 방법을 활용하는 것이 좋습니다. 분쟁 가능성이 크다면 내용증명 등을 활용할 수 있습니다.
8. 결론
임대차 계약 갱신을 준비한다면 계약 종료일을 먼저 확인하고 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 법정 기간 안에 계약갱신요구권을 행사하는 것이 중요합니다. 계약갱신요구권은 1회 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차기간은 2년으로 봅니다.
다만 차임 연체, 무단 전대, 고의 또는 중대한 과실에 의한 주택 파손, 철거·재건축, 임대인이나 직계존속·직계비속의 실제 거주 등 법에서 정한 사유가 있다면 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
계약 만료가 가까워졌다면 구두로만 이야기하기보다 문자나 내용증명처럼 날짜와 의사를 확인할 수 있는 방법으로 갱신요구 사실을 남겨두고, 갱신계약을 체결할 때는 새로운 계약기간과 보증금·월세 조건까지 정확하게 확인하시기 바랍니다.