전세사기 형량 사기 혐의와 처벌 기준 확인 전 알아둘 사항
전세보증금을 돌려주지 않았다는 사실만으로 임대인에게 곧바로 사기죄가 인정되는 것은 아닙니다. 단순한 자금 부족이나 계약 종료 후 반환 지연인지, 계약 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력 없이 임차인을 속였는지에 따라 형사책임이 달라질 수 있습니다.
전세사기 형량은 피해자 수와 편취금액, 범행을 계획한 방식, 공범 여부, 피해회복 정도 등에 따라 결정됩니다. 여러 주택을 이용해 다수 임차인의 보증금을 받은 경우에는 일반 사기죄를 넘어 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용될 가능성도 있습니다.
아래에서는 사기죄 성립요건과 법정형, 편취액별 양형기준, 가중·감경요소, 피해자가 신고 전에 준비할 자료를 정리하겠습니다.
1. 전세사기 처벌 기준 요약표
| 구분 | 주요 내용 |
|---|---|
| 일반 사기죄 | 현재 형법상 10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 |
| 5억원 이상 50억원 미만 | 특정경제범죄법에 따라 3년 이상의 유기징역 가능 |
| 50억원 이상 | 무기 또는 5년 이상의 징역 가능 |
| 주요 가중요소 | 다수 피해자, 계획적 범행, 범죄수익 은닉, 미합의 |
| 주요 감경요소 | 상당한 피해회복, 처벌불원, 자수, 소극적 가담 등 |
2026년 8월 2일 현재 형법 제347조의 사기죄 법정형은 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금입니다. 다만 개정법이 시행되는 2026년 9월 13일부터는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 상향될 예정이므로 범행 시점에 따라 적용 법률을 확인해야 합니다.
2. 전세보증금 미반환과 사기죄 차이
사기죄가 성립하려면 임대인이 임차인을 속이는 기망행위를 하고, 임차인이 그 말을 믿어 보증금을 지급했으며, 임대인이 재산상 이익을 취득했다는 인과관계가 확인돼야 합니다.
따라서 계약 당시에는 보증금을 반환할 능력과 의사가 있었지만 이후 부동산 가격 하락이나 사업 실패로 반환하지 못한 경우에는 민사상 채무불이행으로 판단될 가능성이 있습니다.
반대로 계약 당시부터 보증금으로 다른 주택의 채무를 갚는 구조였거나, 실제 시세와 선순위 권리를 숨기고 보증금을 받은 정황이 있다면 사기 혐의가 문제될 수 있습니다.
- 실제 주택가격을 알면서도 시세를 높게 속인 경우
- 근저당권이나 선순위 임차보증금을 숨긴 경우
- 하나의 주택을 여러 임차인과 중복 계약한 경우
- 보증금 반환 능력이 없는 명의자에게 소유권을 넘긴 경우
- 권한 없는 대리인이 보증금을 받은 경우
보증금 미반환은 민사책임과 형사책임이 함께 문제될 수 있지만 두 절차는 별도로 진행됩니다. 경찰 신고를 했더라도 임차권등기명령이나 반환소송, 경매 배당요구 등 보증금 회수 절차를 따로 검토해야 합니다.
3. 편취금액에 따른 법정형
전세사기 형량을 판단할 때는 개별 임차인의 피해액뿐 아니라 피고인이 전체 범행으로 얻은 이득액이 중요하게 다뤄질 수 있습니다. 동일한 범죄계획에 따라 여러 임차인에게 보증금을 받은 경우에는 범행 구조와 피해액 산정방식이 쟁점이 됩니다.
- 이득액 5억원 미만: 형법상 일반 사기죄 적용 여부 검토
- 5억원 이상 50억원 미만: 3년 이상의 유기징역
- 50억원 이상: 무기 또는 5년 이상의 징역
특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률은 사기 등으로 취득한 이득액이 5억원 이상이면 형법보다 무거운 법정형을 적용합니다. 5억원 이상 50억원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역에 처할 수 있습니다.
편취금액은 단순히 계약서에 적힌 금액만으로 결정되지 않을 수 있습니다. 실제 교부된 보증금과 반환된 금액, 범행의 단일성, 공범별 역할 등을 수사기관과 법원이 구체적으로 판단합니다.
4. 사기범죄 양형기준
법정형은 법률이 정한 처벌 범위이고, 양형기준은 법원이 실제 선고형을 정할 때 참고하는 권고 범위입니다. 같은 피해액이라도 감경요소와 가중요소에 따라 권고형이 달라집니다.
| 이득액 | 감경 영역 | 기본 영역 | 가중 영역 |
|---|---|---|---|
| 1억원 미만 | 1년 이하 | 6개월~1년 6개월 | 1년~2년 6개월 |
| 1억원 이상 5억원 미만 | 10개월~2년 6개월 | 1년~4년 | 2년 6개월~6년 |
| 5억원 이상 50억원 미만 | 1년 6개월~4년 | 3년~6년 | 4년~8년 |
| 50억원 이상 300억원 미만 | 3년~6년 | 5년~9년 | 6년~11년 |
| 300억원 이상 | 5년~9년 | 6년~11년 | 8년~17년 |
위 표는 일반사기 양형기준이며, 다수인이 역할을 나눠 계획적으로 범행한 조직적 사기는 별도의 기준이 적용될 수 있습니다. 대법원 양형위원회의 2026년 기준은 이득액과 가중·감경요소를 함께 반영하도록 정하고 있습니다.
5. 형량을 높일 수 있는 사정
법원은 피해금액 외에도 범행 과정과 피해 결과를 종합적으로 살펴봅니다. 특히 여러 임차인을 상대로 반복적으로 계약하거나 범죄수익을 숨긴 경우에는 무거운 처벌 가능성이 커질 수 있습니다.
- 다수 피해자를 상대로 장기간 범행한 경우
- 임대인과 중개인 등이 역할을 나눠 계획한 경우
- 허위 감정가나 위조서류를 이용한 경우
- 피해주택을 바지 임대인에게 넘긴 경우
- 범죄수익을 차명계좌 등으로 은닉한 경우
- 피해자와 합의하지 않고 피해도 회복하지 않은 경우
- 동종 범죄 전력이 있거나 범행을 주도한 경우
양형위원회는 범죄수익을 의도적으로 은닉한 경우와 범행수법이 매우 불량한 경우, 피해자에게 심각한 피해를 발생시킨 경우 등을 불리한 요소로 제시하고 있습니다.
전세사기 형량은 피해자가 몇 명인지뿐 아니라 주거 상실과 대출 연체 등 실제 피해가 얼마나 심각한지도 영향을 줄 수 있습니다.
6. 합의와 피해변제가 형량에 미치는 영향
사기죄는 피해자가 처벌을 원하지 않는다고 해서 사건이 자동으로 종결되는 반의사불벌죄가 아닙니다. 합의하더라도 수사와 재판은 계속될 수 있지만 실질적인 피해회복과 처벌불원 의사는 양형에서 유리한 요소가 될 수 있습니다.
- 보증금을 실제로 반환했는지
- 전체 피해액 중 어느 정도를 변제했는지
- 피해자가 처벌을 원하지 않는다는 의사를 표시했는지
- 합의 과정에서 강요나 추가 피해가 없었는지
- 공탁이 실질적인 피해회복으로 평가될 수 있는지
일부 금액을 변제했다는 사실만으로 반드시 집행유예가 선고되는 것은 아닙니다. 피해 규모가 크고 범행이 계획적이거나 다수 피해자가 발생했다면 합의 여부와 별개로 실형이 선고될 수 있습니다.
7. 피해자가 신고 전 준비할 사항
전세사기가 의심된다면 임대인의 처벌만 기다리기보다 형사 신고와 보증금 회수 절차를 함께 준비해야 합니다. 계약 당시 어떤 설명을 듣고 보증금을 지급했는지 입증할 수 있는 자료가 중요합니다.
- 임대차계약서와 갱신계약서
- 계약금과 보증금 송금내역
- 등기부등본과 건축물대장
- 광고 화면과 중개대상물 확인설명서
- 임대인·중개인과 주고받은 문자와 녹취
- 보증금 반환을 요구한 내용증명
- 경매개시결정문과 배당 관련 자료
- 다른 임차인의 피해 사실을 확인할 수 있는 자료
보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령과 대항력 유지 여부도 확인해야 합니다. 형사 고소가 접수됐다는 이유만으로 경매나 민사소송 절차가 중단되는 것은 아닙니다.
8. FAQ
아닙니다. 계약 당시부터 임차인을 속여 보증금을 받을 고의가 있었는지 확인해야 합니다. 단순한 반환 지연은 민사상 채무불이행으로 판단될 수도 있습니다.
사기로 얻은 이득액이 5억원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용될 수 있어 일반 사기죄보다 법정형이 무거워질 수 있습니다.
사기죄는 합의했다고 자동으로 사건이 끝나는 범죄가 아닙니다. 다만 피해변제와 처벌불원은 형량을 정할 때 유리하게 고려될 수 있습니다.
임대인의 범행을 알고 허위 시세 제공이나 피해자 모집 등에 가담했다면 공동정범이나 방조범 성립 여부가 검토될 수 있습니다.
형사 고소는 범죄 여부와 처벌을 판단하는 절차입니다. 보증금 반환을 위해서는 임차권등기, 지급명령, 반환소송과 경매 배당 등 민사절차를 별도로 진행할 수 있습니다.
9. 결론
전세사기 형량은 일반 사기죄의 법정형과 편취금액에 따른 특정경제범죄법, 대법원 양형기준을 바탕으로 범행수법과 피해 규모, 합의와 피해회복 여부 등을 종합해 결정됩니다.
보증금이 반환되지 않았다는 사실만으로 사기죄가 자동 성립하는 것은 아닙니다. 계약 당시부터 임대인이 반환 의사나 능력 없이 허위 시세, 선순위 권리 은폐, 이중계약 등의 방법으로 보증금을 받았다는 정황이 중요합니다.
피해자는 계약서와 송금내역, 등기자료, 문자와 녹취를 확보한 뒤 경찰 신고와 피해자 결정 신청을 검토해야 합니다. 동시에 임차권등기와 반환소송, 경매 배당요구 등 보증금 회수 절차도 놓치지 않도록 법률상담을 받는 것이 좋습니다.